24/06/2025
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Porque el regateo en el mercado inmobiliario ?
Según informes recientes, el porcentaje de regateo en el mercado inmobiliario de CABA se ha reducido significativamente, ubicándose en torno al 6%. Esto es una excelente noticia y un indicador de la reactivación del sector. Las razones principales de esta disminución son:
Aparición de créditos hipotecarios: La vuelta del financiamiento bancario amplía la base de compradores y les da mayor poder de compra, reduciendo la necesidad de grandes descuentos.
Sinceramiento de los precios: Los valores de publicación se han ajustado a la baja en los últimos años, lo que ha generado una mayor alineación con los precios de cierre.
Recuperación de la demanda: A medida que la demanda aumenta, los vendedores tienen menos presión para bajar drásticamente los precios.
Si bien el regateo es una constante en el mercado inmobiliario de Buenos Aires, su intensidad varía según las condiciones económicas generales, la dinámica de oferta y demanda, y las características específicas de cada propiedad. En el último tiempo, la tendencia es a un menor margen de negociación.
El regateo es una práctica histórica y persistente en el mercado inmobiliario de Buenos Aires, aunque su porcentaje ha fluctuado a lo largo del tiempo. Existen varias razones interconectadas que explican su existencia:
Precio de publicación vs. Precio de cierre: Es una característica inherente del mercado que el precio inicial de publicación de una propiedad no siempre sea el precio final de cierre. Los vendedores a menudo publican con un margen esperando la negociación. Los compradores, por su parte, saben que hay un espacio para ofrecer menos.
Sobre oferta de propiedades: Históricamente, Buenos Aires ha tenido períodos con una gran cantidad de propiedades en venta. Cuando la oferta supera la demanda, los vendedores tienen menos poder de negociación y están más dispuestos a aceptar ofertas por debajo del precio publicado para cerrar la operación. Aunque el stock se ha mantenido elevado, en los últimos tiempos la demanda ha crecido, lo que ha influido en la reducción del regateo.
Contexto económico volátil e incertidumbre: Argentina, y Buenos Aires en particular, ha experimentado y sigue experimentando ciclos económicos de alta volatilidad, con inflación, devaluaciones y cambios en las reglas de juego. Esta incertidumbre lleva a que tanto compradores como vendedores busquen protegerse:
Vendedores: A veces sobrevalúan para tener un margen ante posibles devaluaciones o para "cubrirse" de la inflación, lo que invita al regateo. Si tienen urgencia, estarán más abiertos a la negociación.
Compradores: Perciben un riesgo al invertir en un contexto incierto y buscan un "precio de oportunidad" o un descuento que compense esa incertidumbre.
Falta de liquidez y dificultad de acceso al crédito: Durante muchos años, el acceso al crédito hipotecario en Argentina fue muy limitado. Esto significaba que la mayoría de las operaciones se realizaban con capital propio, lo que le daba más poder al comprador "contante y sonante" para exigir un descuento. La reciente reaparición y crecimiento de los créditos hipotecarios está cambiando esta dinámica, reduciendo el margen de negociación, ya que más compradores acceden a financiación y están dispuestos a pagar precios más cercanos a los de publicación.
Percepción del "valor real": Muchos compradores y vendedores tienen su propia percepción del "valor real" de una propiedad, que puede no coincidir con el precio publicado. Esta diferencia de percepción es el punto de partida para la negociación. El "sinceramiento" de los precios de publicación que se ha dado en los últimos años ha contribuido a achicar esa brecha.
Factores específicos de la propiedad:
Estado de conservación: Una propiedad que requiere muchas refacciones o que está desactualizada tendrá un mayor margen de negociación.
Ubicación y características: Propiedades en ubicaciones menos privilegiadas, con menos demanda, o con características que no son las más buscadas, también serán más propensas al regateo.
Antigüedad en el mercado: Cuanto más tiempo lleva una propiedad publicada sin venderse, más probable es que el vendedor esté dispuesto a negociar para cerrar la operación.
Fuente Google